귀촌귀농을 지방 농촌으로 하는 분들은 기존의 주택을 리모델링하시거나 전원주택을 신축하는 것을 고민하는 분들이 많으십니다. 아니면 일부 토지나 나의 논밭에 주택을 지을 고민을 하시는 분들은 이 농가주택 신축 허가조건을 반드시 아셔야 합니다. 그래서 이번에는 1가구 2주택 양도세 비과세 요건과 함께 농가주택 허가조건에 대해 알아보았습니다.
농가주택 허가조건
일부지역에서는 농가주택을 대통령령으로 지정되는 행위같은 토지외로 사용을 할 수가 없습니다. 특히나 농업진흥구역일때는 농지개량과 농업생산과 연관된 행위만 가능합니다.
그러나 농지법에 따른 대통령으로 정한 농업용시설, 어업용시설, 축산업용시설과 어업인주택, 농업인주택 설치는 할 수 있습니다.
다시말하면, 농업인 주택을 농업진흥구역에서 신축하려면 대통령이 정한 조건에 만족을 해야합니다.
[농가주택 허가조건 사항]
- 해당세대 농업 수입액 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
- 세대원 노동력의 2분의 1이상 농업 등을 영위하는 세대
- 농업인, 어업인 1명 이상으로 구성된 농업,임업, 축산업 또는 어업을 영위하는 세대
- 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물
- 농업경영의 근거지가 되는 농림이 있는 시,구,읍,면 또는 인접한 지역에 설치하는 경우
- 해당건축물에 부속한 축사, 창고 등 농업을 영위하는데 필요한 시설로 총면적이 한세대당 660제곱미터 이하일때
위의 사항들에 해당되는 무주택세대의 세대주가 최초로 농업진흥지역밖에서 설치하는 경우에 한하여만 농지전용신고를 하고 신축을 할 수 있습니다. 다만, 주택이 있는 농업인 세대의 세대주일때는 무주택세대의 세대주라 하더라도 농업인주택을 지으려고 하는 농지가 농업진흥지역일 경우에는 농지전용허가를 반드시 받아야 합니다.
먼저 농업진흥구역에서 농가주택을 설치하려면 이 다음 [농업인 조건]에 해당되어야 합니다.
농업인 조건
농업농촌 및 식품산업 기본법 시행령 3조에 의거한 농업인 조건은 아래 농업인 자격조건에 충족되어야 합니다.
- 농업경영을 통해 농산물 연간판매액이 120만원이상인 사람
- 1년 중 90일 이상을 농업에 종사하는 사람
- 영농조합법인의 농산물 출하, 가공 및 유통과 수출활동에 1년이상 계속 고용된 사람
- 1,000 제곱미터 이상 농지를 경영하거나 경작하는 사람(비농업인이 임대받거나 분양받은 농어촌 주택 등에 부속된 농지는 제외함)
- 농업회사법인의 농산물 유통 및 가공, 판매활동에 1년이상 고용된 사람
농가주택 1가구 2주택 양도세 비과세 요건
현행 조세특례제한법과 소득세법에 따라서 양도소득세 비과세 혜택이 농어촌 주택에 관해서 있습니다.
특히나 기존에 아파트 등을 가지고 있는 상태에서 기존 집을 처분하고 농촌주택을 취득하면, 농어촌 주택을 없는 것으로 판단하고 1가구 1주택 비과세가 적용됩니다.
[농어촌 주택요건]
농어촌 주택을 위한 비과세혜택을 수혜받기 위해서는 수도권을 제외한 인구 20만명 이하의 시, 읍,면지역 같은 지역에 소재하고 아래 조건을 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
그리고 예외로는 접견지역인 인천 옹진과 경기연천은 비과세 대상이 될 수 있으니 참고바랍니다.
기존에 보유하고 있는 주택과 농어촌 주택이 행정구역으로 같은 읍이나 면, 연접한 읍면이라면 과세특례를 받을 수 없습니다.
그리고 관광단지이며 조정대상지역으로 분류된 지역은 요건에 충족되지 않으며 취득당시 시준시가가 한옥 4억원, 일반주택 2억원이어야 합니다.
그리고 3년이상 보유했거나 농어촌 취득 전의 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세의 농어촌 주택을 1세대 1주택으로 충족시키기 않습니다.
그리고 농가주택 소유 제외지역은 아래 지역과 같습니다.
- 조정대상지역
- 허가구역
- 도시지역
- 관광단지 등 부동산 가격안정이 필요하다고 정하는 지역
- 수도권지역(대통령령으로 정한 지역은 제외)
지금까지 1가구 2주택 양도세 비과세 조건과 함께 농가주택허가조건에 대해서 알아보았습니다.
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